Kupno mieszkania bez pośredników


Zdjęcie z Wikipedii, autor: Marc N. Belanger 
Powiem tutaj o kupnie mieszkania bez agencji nieruchomości. Ograniczę się do mieszkań z rynku wtórnego z księgą wieczystą.

Uważam, że stawki pośredników na rynku nieruchomości są w tej chwili za wysokie. Agenci często biorą 3% + VAT od wartości mieszkania i to zarówno od strony kupującej, jak i sprzedającej, co daje razem 6,46%! Niektórzy ludzie muszą czasem pracować na tę kwotę nawet ponad rok!

Te prowizje są zazwyczaj negocjowalne w bardzo niewielkim stopniu. Nawet jeśli agent zejdzie z ceną do 2,5% lub 2% to ciągle jest to BARDZO DUŻO PIENIĘDZY.

Mało kto liczy zaś wpływ tej kwoty na odsetki kredytowe. Dwa przykładowe wyliczenia dla kwot 300000 złotych bez pośrednika i 311070 złotych z pośrednikiem można zobaczyć tutaj i tutaj. Jeśli obie kwoty są spłacane w 30 lat w systemie rat równych z oprocentowaniem 6%, to różnica między kosztami kredytu wyniesie 23893 złotych! Jeśli zaś przy kredycie 300000 złotych będziemy płacić tę samą ratę równą co w przypadku kredytu na 311070 złotych, to spłacimy kredyt prawie trzy lata szybciej i zapłacimy 61524 złotych mniej! Wyliczenie jest tutaj. Tak więc z tych 3% + VAT czasem może zrobić się 8% albo nawet 20%!

Mieszkania można kupować i sprzedawać bezpośrednio, unikając tych wysokich kosztów. W dobie internetu łatwiej jest kupującemu i sprzedającemu znaleźć się wzajemnie. Są serwisy z ogłoszeniami bezpośrednimi: http://bezposrednikow.com, http://bezposrednie.com, http://www.wieloryb.pl, http://www.wolnyrynek.net, http://ofertybezposrednio.pl. Ofert bezpośrednich można też szukać chociażby na serwisach http://dom.gratka.pl (trzeba wybrać „Wyszukiwanie szczegółowe” i po wpisaniu podstawowych danych o mieszkaniu odznaczyć opcję „biur nieruchomości” na dole strony), http://domiporta.pl (zaznaczyć opcję „tylko bezpośrednie”), http://szybko.pl (wpisać miasto, zaznaczyć, że to ma być sprzedaż, potem kliknąć „szukaj”, a następnie wybrać „Wyszukiwanie zaawansowane” i zaznaczyć „tylko bezpośrednie”).

Bezpieczeństwo

Warto pamiętać, że o bezpieczeństwo transakcji dba przede wszystkim NOTARIUSZ. Agent nieruchomości nie może nawet przenieść własności i nie jest konieczny do transakcji. Dla tych, co mało wiedzą o kupnie nieruchomości dobrym pomysłem może okazać się wstępna wizyta u notariusza, tak by wszystko dobrze wytłumaczył. Jak znaleźć notariusza? Na przykład przez stronę Krajowej Rady Notarialnej: na stronie http://www.krn.org.pl wybrać „Notariat w Polsce”, a potem „Znajdź notariusza”. Można też wejść na stronę Izby Notarialnej odpowiedniej dla naszego miasta. By ją znaleźć można wejść na http://www.krn.org.pl, potem wybrać „Notariat w Polsce” i „Izby Notarialne” i szukać już tam odpowiedniego notariusza. Przy wyszukiwaniu w obu przypadkach nie trzeba wypełniać imienia i nazwiska, wtedy wyświetli się lista wszystkich notariuszy.

Może pojawić się obawa: „A co, gdy jakiś oszust weźmie od nas pieniądze, mimo że nie jest właścicielem?”, „A co, gdy właściciel ukryje jakieś wady prawne mieszkania”? Dlatego nie powinno się raczej dawać żadnych pieniędzy do ręki tylko po obejrzeniu mieszkania. Zwykle dobrym rozwiązaniem jest podpisanie umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego i dopiero wtedy przekazanie pieniędzy, wcześniej oczywiście dokonując analizy dokumentacji u notariusza, albo nawet dodatkowo u radcy prawnego lub adwokata. Przy wyborze notariusza warto pytać o całkowity koszt dwóch umów: przedwstępnej i właściwej. Wielu notariuszy daje zniżki za dwie umowy.

Księgi wieczyste nieruchomości najlepiej sprawdzać osobiście w Sądzie Rejonowym w Wydziale Ksiąg Wieczystych oraz dodatkowo w Elektronicznej Księdze Wieczystej z Ministerstwa Sprawiedliwości: http://ekw.ms.gov.pl (uwaga: na tej stronie jest dużo ksiąg wieczystych, ale nie ma jeszcze wszystkich). Najlepiej sprawdzić to również w dniu podpisania aktu. Tam zobaczyć w dziale czwartym, czy nie ma hipoteki (żeby nie kupić mieszkania, do którego prawo ma np. bank), a w trzecim czy nie jest wpisana służebność (żeby nie kupić lokalu np. z babcią do obowiązkowej opieki). W dniu podpisaniu aktu i przed przelaniem pieniędzy warto jeszcze sprawdzić, czy oprócz naszego nie wpłynęły tam jakieś inne wnioski w dziale drugim, trzecim i czwartym.

Kupno mieszkania - co sprawdzić

Co zrobić, by kupowane mieszkanie miało jak najmniej wad? Gdy już zdecydowaliśmy się na mieszkanie, to przed przekazaniem jakichkolwiek pieniędzy można za kilkaset złotych skorzystać w porad inspektora nadzoru budowlanego (to znacznie taniej niż w agencji nieruchomości) i poprosić rodzinę lub zaufanego znajomego o asystę.

Warto dowiedzieć się jaka jest wysokość czynszu w mieszkaniu. Ustalić, czy w w cenie mieszkania są meble, itp. Przed samym kupnem dobrze jest sprawdzić czy właściciel nie ma zadłużenia za media, prąd, gaz i telefon oraz czy z lokalu wymeldowane zostały wszystkie osoby.

Według mnie warto zadbać, by mieszkanie nie było przy ruchliwej ulicy, bo hałas i spaliny mogą zaszkodzić naszemu zdrowiu i samopoczuciu. Warto pójść na wiele spacerów po okolicy, o różnych porach. Popytać sąsiadów jak się tam mieszka, zapytać czy inni sąsiedzi są spokojni. Czy mieszkanie jest wystarczająco oświetlone, bo gdy jest zbyt ciemne to mieszkanie w nim może pogarszać nasz nastrój. Sprawdzić, czy jest w dobrej lokalizacji: czy dojazd do miejsca pracy będzie możliwy komunikacją miejską, czy blisko są szkoły, przedszkola, sklepy, przychodnia. Przy starszych budynkach sprawdzić stan techniczny instalacji. Zapoznać się z planami zagospodarowania przestrzennego, bo być może planują w pobliżu budowę ruchliwej trasy albo uciążliwego obiektu. Warto zwrócić uwagę, czy w okolicy mieszkania nie ma zakładów przemysłowych i czy są tereny zielone.

Aby zminimalizować ryzyko niemiłych niespodzianek, warto czytać samodzielnie artykuły o kupnie mieszkania, by wiedzieć na co uważać, o kwestiach prawnych, o różnych wadach nieruchomości. Poświęcenie 20-100 godzin na czytanie jest często bardziej opłacalne niż potem pracowanie 1000 godzin by spłacić prowizję agencji (która zresztą nie zagwarantuje nam kupna dobrego mieszkania).

O oszustwach

Bardzo rzadko zdarzają się przypadki sprzedaży jednego lokalu kilku osobom na raz albo próby sprzedaży mieszkania na podrobione dokumenty, nawet gdy korzystamy z pomocy agenta i nawet przy przekazywaniu pieniędzy po podpisaniu umowy u notariusza. Jak zminimalizować takie ryzyko?

Można sprawdzić nawet dwa dokumenty tożsamości właściciela lokalu i porównać z danymi w elektronicznej księdze wieczystej i w sądzie rejonowym, wydziale ksiąg wieczystych.

Nigdy nie powinniśmy zadowolić się samym wypisem z aktu notarialnego, należy samodzielnie sprawdzić księgę wieczystą. Podpisując umowę kupna najlepiej zadbać, by wypis z księgi pochodził z tego samego dnia.

Należy być ostrożnym przy ogłoszeniach ze szczególnie atrakcyjną ceną, gdy dodatkowo sprzedającemu zależy bardzo na czasie.

Jeśli przed umową przedwstępną właściciel obiecuje nam nie pokazywać mieszkania innym, to możemy poprosić, by ktoś znajomy zadzwonił do niego z innego telefonu i żeby zapytał, czy ogłoszenie jest aktualne. Jeśli usłyszy, że tak, to można się zacząć zastanawiać, czy po prostu nie dotrzymuje słowa w prostej kwestii, czy może próbuje sprzedać mieszkanie kilku osobom (ale uwaga: wielu sprzedających zakłada, że nie są do niczego zobowiązani, gdy nie przekazano im żadnych pieniędzy).

Można się dodatkowo zabezpieczyć, jeśli w umowie sprzedaży uzgodnimy, że mamy pięć dni na wpłacenie pieniędzy. Wtedy można poczekać, aż notariusz przekaże do sądu akt notarialny (ma na to trzy dni), sprawdzić w Sądzie, czy nie wpłynęły inne wnioski oprócz naszego i dopiero wtedy przekazać pieniądze.

Inne problemy przy kupnie przez agencję

Agenci nieruchomości wcale nie gwarantują nam, że kupimy mieszkanie, z którego będziemy zadowoleni. To prawda, że są tacy, którzy powiedzą swoim klientom o wszystkich możliwych wadach oglądanych nieruchomości. Jednak są też tacy, którym po prostu zależy, by klient jak najszybciej kupił nawet pierwsze z brzegu mieszkanie, bo wtedy dostaną swoją prowizję.

Pośrednik również niekoniecznie oszczędzi nam czas, bo przecież pójście do biura, dokładna analiza umowy zabiera dużo czasu. Podpisywanie umowy bez dokładnego jej przeczytania to proszenie się o problemy, a przecież przy szukaniu mieszkania wielu ludzi podpisuje dużo takich umów z różnymi pośrednikami. Mój kolega trafił na agencję, która dała mu umowę, w której miał się zobowiązać do kupna nieruchomości z tą właśnie agencją! Gdyby jej nie przeczytał, to mógłby się nieźle wrobić.

Agent również nie gwarantuje bezpieczeństwa transakcji. Słyszałem przypadek człowieka, który kupił mieszkanie przez agencję od kogoś kto podrobił dokumenty. Agencja nie wypłaciła odszkodowania ze swojego ubezpieczenia. 

Na rynku działają też agencje bez licencji lub bez polisy ubezpieczeniowej, choć to akurat można sprawdzić.

Kupno mieszkania bezpośrednio (podobnie jak sprzedaż) może być nawet łatwiejsza niż z pośrednikiem, bo te 3,23% od jednej strony lub 6,46% od dwóch robi dużą różnicę cenową, przez którą może być łatwiej o skojarzenie dwóch stron transakcji.

Warto powiedzieć, że nawet jak znajdziemy dużo ofert bezpośrednich, to może się zdarzyć, że trafimy na lepszą ofertę agencji, która może być bardziej opłacalna nawet pomimo prowizji. Uważam jednak, że przy wytrwałości często (nie zawsze) można znaleźć lepsze mieszkanie bezpośrednio.

Ten artykuł zawiera tylko moje przemyślenia. Nie gwarantuje Ci Czytelniku, że będą pasowały do Twojej sytuacji. Artykuł nie wyczerpuje też tego bardzo szerokiego tematu, więc cokolwiek zrobisz, czynisz to na swoją odpowiedzialność.






Zobacz też:

Wielka płyta czy nowe budownictwo?

19 komentarzy:

  1. Swietny wpis!
    Od siebie dodam tylko, ze jakosc uslug posrednikow jest z reguly niska. Nie chce im sie po prostu. Mialem kiedys mieszkanie w ruchliwym punkcie miasta, dosc glosne ale za dobra cene. Posrednicy wmawiali mi ze jest niesprzedawalne. Ja sprzedalem je bezposrednio w kilka tyg. Odradzam wrecz korzystanie z agencji jesli nie jest to konieczne.

    OdpowiedzUsuń
  2. Ja też jestem przeciwnikiem korzystania z usług pośredników. Szczególnie w dobie internetu, wydają się być tzw. hienami. Niestety na wielu forach internetowych pośrednicy (podszywając się pod klientów) wypisują peany, jak to łatwo i szybko, oszczędzając czas i pieniądze sprzedać dzięki nim mieszkanie. Szkoda, że tego bloga nie można bardziej rozpropagować.

    OdpowiedzUsuń
  3. Obecnie niestety chyba kupno mieszkania bez pośrednika jest baaardzo trudne, ponieważ te dziady rozmnożyły się jak króliki. Na stronach, które Pan podał, pośrednicy umieszczają swoje oferty jako zwykli klienci, w związku z tym ten pomysł jest nieskuteczny. Dziwi mnie że ludzie są tak bardzo głupi, że oddają swoje majątki w ręce nieudaczników i cwaniaków. Dzwonie pod nr podany w ogłoszeniu, a tam osoba nie wie, o którą nieruchomość mi chodzi. Czyli wiadomo, z kim mam do czynienia. Zwykle pada pytanie, ale chodzi o które ogłoszenie? Jeżeli jest w ogłoszeniu podany nr, można wpisać go w Google. Jeśli wyskoczy wiele ofert różnych mieszkań z tym samym nr tel. to możemy być pewni, że zdekonspirowaliśmy drania.

    OdpowiedzUsuń
  4. brawo!
    niestety sprzedawałem mieszkanie przez agencję i wiem jaka to była orka, kupiłem bezpośrednio i od ceny ofertowej udało mi się wynegocjować jeszcze kilka groszy.Pośrednicy w tym kraju to zwykłe pasożyty które nie mają pojęcia o swoim fachu, gdybym nie był aktywny zawodowo i nie musiał walczyć z kredytem pomagałbym bezpłatnie ludziom przy zakupie swoich wymarzonych eM

    pozdr
    Marcin

    OdpowiedzUsuń
  5. Witam, możesz też pomagać ludziom płatnie przy zakupie, ale za mniejsze stawki niż pośrednicy :)

    OdpowiedzUsuń
  6. Wydaje mi się że to zależy od pośrednika , są hieny ale są tez ludzie ,kompetentni i często pomocni . Zapłaciłam 1,5% prowizji przy sprzedaży domu i myślę ,że to nie była wygórowana stawka , dla mnie do przełknięcia . Oczywiście można zaoszczędzić ale z braku czasu wolała ,żeby zajął się tym ktoś od tematu.

    OdpowiedzUsuń
  7. Zgadzam się, że to zależy do konkretnego pośrednika. Jeśli jeszcze cena jest przyzwoita, to czemu nie. Tylko jak poznać, że pośrednik jest dobry?

    OdpowiedzUsuń
  8. Pośrednik nie ponosi żadnej odpowiedzialności
    za treść umowy zawartej między kupującym a sprzedającym. Czyli jego rola ogranicza się do skontaktowanie dwóch osób. (Do notariusza strony muszą się udać osobiści.) Gdyby brali za to 100 zł, to już byłoby dużo, ale oni chcą kilku tysięcy - i to jest ich poważny błąd. Dlatego trzeba ich unikać. Chyba że komuś "wisi", ile płaci za tego typu usługę.

    OdpowiedzUsuń
  9. też sprzedawałem mieszkanie, a praca pośrednika ograniczyła się do przyjścia z kupującym, którego zmusił do podpisania umowy pośrednictwa. Z nami takowej nie podpisał (a powinien był), bo nie chcieliśmy. Znajomy kupował mieszkanie i wyglądało to tak samo- umowa obowiązkowa, żadnego doradztwa, itd. A propos doradztwa- może i pośrednik dużo bierze, ale CZASAMI ma wiedzę, i to się opłaca. Pomyślcie tylko- wydajecie 400tys złotych i chcecie tą transakcję zrobić nie mając żadnej wiedzy o rynku, przepisach, itd? Znalazłem ostatnio fajny blog z poradami- http://bezposrednikow.blogspot.com/. Chociaż tam warto zajrzeć, aby nie być zupełnie zielonym.

    OdpowiedzUsuń
  10. 2 lata temu szukałam mieszkania i dopiero wtedy poznałam rynek pośredników. Do dziś się dziwię, że ludzie jeszcze korzystają z ich usług, bo moim zdaniem zapłacenie nawet 1% pośrednikowi przez osobę, która kupuje mieszkanie, to najgłupiej wydane pieniądze w życiu. Dla mnie wręcz nieetyczne jest to, że pośrednik pobiera prowizję od obu stron transakcji (wyjątkowo tylko od sprzedającego, o ile sprzedający pokryje też kwotę kupującego oczywiście) i jest to kwota określona procentowo od wartości transakcji. W jego interesie jest więc sprzedanie nieruchomości za jak najwyższą stawkę - co jest wymierzone w interesy kupującego - jaką niby pośrednik ma motywację, by znaleźć kupującemu jak najtańsze mieszkanie albo wynegocjować upust u sprzedającego? Żadną. W związku z tym kupujący ma przeciwko sobie nie tylko sprzedającego, ale też pośrednika. W takiej sytuacji pośrednik powinien pobierać procentową opłatę wyłącznie od sprzedającego, jeśli jakąś opłatę od kupującego, to co najwyżej zryczałtowaną i za ściśle określone działanie, typu - sprawdzenie ksiąg wieczystych, inne formy pomocy kupującemu czy zabezpieczenia jego interesów. A tak naprawdę pośrednik bierze kupę kasy za przekazanie adresu - spotkałam się nawet z sytuacją, że pośrednik nie towarzyszył mi podczas oglądania mieszkania, tylko mnie pod blokiem zapoznał z właścicielem i podsunął pod nos umowę pośrednictwa do podpisania. Paranoja. Niską jakość usług można wytłumaczyć tym, jak są rekrutowani pośrednicy. Sama miałam przyjemność być na rozmowie - była to jedyna rozmowa o pracę, podczas której usłyszałam od pracodawcy "proszę zadzwonić, jeśli się pani zdecyduje". Ale nie zadzwoniłam, bo to, co usłyszałam kompletnie mnie zniechęciło. Nie wymagano jakiegokolwiek obeznania w tematyce nieruchomości. Gdy zapytałam o "homestaging" czyli przygotowania nieruchomości na sprzedaż (drobne poprawki, porządne zdjęcia, sprzątanie) - roześmiano się. Podobnie zareagowano na moje pytanie o kwestie prawne, na których nie za bardzo się wówczas znałam, a myślałam, że to jest niezbędne. Okazało się, że nie muszę się znać na niczym, tylko zamieszczać ogłoszenia w internecie i odbierać telefony. Takich profesjonalistów mamy. Niestety ciężko uniknąć pośredników - ktoś już napisał, że umieszczają oni ogłoszenia również na tych stronach "bez pośredników', jako niby osoby prywatne. Ponadto zamieszczają kłamliwe ogłoszenia o mieszkaniach w atrakcyjnej cenie, które zupełnie przypadkowo są nieaktualne już 5-10 minut po zamieszczeniu, ale za to przygotowują mi równie atrakcyjną ofertę - mieszkanie w drugiej części miasta, trochę mniejsze, dużo droższe. Tamto zapewne nigdy nie istniało... Podsumowując - pośrednicy to hieny.

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Ciekawe spostrzeżenia. Chciałbym, by więcej ludzi miało takie informacje.

      A co do ogłoszeń agentów na stronach „bez pośredników”, to można tam zgłaszać nadużycia - wiele serwisów usunie wtedy takie ogłoszenia.

      Usuń
    2. Witam, to prawda z rynkiem mieszkań jest naprawdę trudno. Z moich ostatnich obserwacji wynika, że większość mieszkań jest sprzedawana właśnie za pośrednictwem biura nieruchomości.
      Mieszkania wg moich oobserwacji dzielą się na te, które sprzedają się od razu i te, które się nie sprzedają wcale. Osoby nie mągące sprzedać mieszkania spóbują za wszelką cenę a tutaj biura pośrednictwa mają większy "rozmach". Sprowadza się to do tego, iż w necie każde ogłoszenie jest przynajmniej kilku krotnie powielone.....

      Usuń
  11. dziękuję po przeczytaniu tego artykułu dałem ogłoszenie na bezposrednikow.pl i po dwóch tygodniach je sprzedałem.

    Pozdrawiam
    Tomek

    OdpowiedzUsuń
  12. Gdyby kupienie mieszkania bez pośrednika było takie łatwe, zrobiłabym to już dawno. Niestety nie wiadomo, gdzie szukać takich ofert. Na stronach podanych przez autora bloga są prawie same ogłoszenia agencji albo... nie ma żadnych.

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Poproszę o e-maila z poszukiwanym miastem i dzielnicą. Mój e-mail jest w prawej kolumnie na dole.

      Usuń
  13. Z przykrością stwierdzam, że zarówno wpis jak i komentarze świadczą o małej świadomości społecznej w kwestii bezpieczeństwa transakcji kupna nieruchomości. Jeśli ktoś jest przekonany, że notariusz czy adwokat sprawdzi mu wszystko i zapewni bezpieczeństwo transakcji, to się grubo myli. Proponuję poczytać sobie zakres obowiązków i odpowiedzialności w/w zawodów.
    Stan prawny nieruchomości to nie tylko księga wieczysta, jak przekonuje autor wpisu. Trzeba wiedzieć jakie prawa do nieruchomości nie muszą być wpisywane do księgi wieczystej, jaki jest plan zagospodarowania przestrzennego w obszarze, na którym jest zlokalizowana nieruchomość, jaki jest stan ewidencyjny w katastrze nieruchomości i wiele innych aspektów.
    Nie łudźcie się, że kupić nieruchomość bez wad prawnych i fizycznych to takie hop-siup, i że każdy może to zrobić samemu.
    Zgadzam się, że niektórzy pośrednicy są niedouczeni, mogą być również pazerni i nieuczciwi. Jednak generalizowanie i twierdzenie że pośrednicy są niepotrzebni jest niesprawiedliwe wobec tych, którzy są uczciwi i rzetelnie wykonują swój zawód, zapewniając maksimum bezpieczeństwa transakcji swoim kontrahentom.

    OdpowiedzUsuń
  14. Polecam niekorzystanie z pośredników. 6% to straszna marża. Dlatego jutro pójdę do rolnika do sadu i kupię jabłka po 1,50 zł a nie po 4,50 zł na targowisku w mieście (to przecież 200%) a potem założę firmę i będę mógł kupować w każdej hurtowni bo ci złodzieje w handlu biorą nawet po 100% marzy a jak po tzw promocyjnej wyprzedaży wezmą 20% to płaczą przez 3 miesiące. A wszyscy to bandyci i złodzieje i nic innego nie robią tylko myślą jak mnie tu okraść. Gdzie szukać tych uczciwych? Tych którzy biorą 5-6% marży za swoją pracę niełatwą ale jednak nie obarczoną pewnymi błędami. Pozwalają ludziom szybko i bez przeszkód pokonać formalności, z którymi nieczęsto się zmagają, sprawdzają księgo wieczyste, służebności, obciążenia hipoteczne po to aby kupujący byli wolni od tych problemów i bezpieczni. Gdzie są Ci uczciwi handlowcy, którzy żyją z marży 5-6% nie dlatego, że więcej dać nie mogą bo firma papierosowa nie pozwala ale dlatego, że są uczciwi i nie chcą naciągać swoich klientów? (agent nieruchomości)

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Hmmm, planuję sprzedaż mieszkania za 250.000 zł. Według Pana prowizja w wysokości powyżej 7.000 zł to uczciwa stawka za "niełatwą pracę" pośrednika, wykonanie której to pracy zajmie jednej osobie maksymalnie 1-2 dni i to tylko przy założeniu, że jest to osoba dość leniwa i mało rozgarnięta???

      Usuń
  15. Na poczatku można spróbować samemu, Jest teraz dużo portali nieruchomości gwarantujących wysoką oglądalność( aczkolwiek cena musi być realna z uwagi na słaby popyt)ja korzystałem z www.dodajgo.pl raz wrzucam ogłoszenie i mam na wszystkich portalach, są też podobne do tego portale ale cenowo tu było najtaniej( chyba że coś przeoczyłem)

    OdpowiedzUsuń